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瑕疵担保責任【かしたんぽせきにん】

売買の対象物に隠れた瑕疵（かし）がある場合、売主が買主に対して責任を負うこと。
売主の担保責任のひとつ。

瑕疵とは、それまでに発見されていない欠陥のことを指し、建物の雨漏りなども瑕疵となる。
もし瑕疵のために契約の目的が遂げられなかった時は、契約を解除できる。

責任期間は瑕疵発見から1年。宅地建物取引業法では、自ら売主である場合には、引渡し日から2年以上の特約を付帯することも可能としている。新築住宅の場合、瑕疵担保期間は10年。

また裁判所などの競売を落札した物件の場合、これらの権利は与えられていない。

（瑕疵担保責任についての特約の制限）
宅建業者が自ら売主となる宅地、または建物の売買契約においては、瑕疵担保責任に関して民法の規定よりも買主に不利な特約をしてはならない（宅地建物取引業法）。
ただし、物件を引渡して2年以上経過してからでないと、担保責任は負わないという特約は定めてもよい。

買主に不利な特約とは、

瑕疵担保責任を負わないとするもの
これを負う期間期間を買主が知った時より1年未満の期間とする
契約解除も損害賠償も認めず補修のみを行うとする
瑕疵の個所によっては責任を負わないとするもの

などを指す。

宅建業法は、このような買主に不利な特約を制限するとともに、これに反した特約は無効としている。

ガセネタ【がせねた】

「ガセ」とは、うそ、でたらめという意味であり、「ネタ」とは種の逆さ読みで、いい加減な根拠のないもの、根拠のない情報のことをいう。
不動産業界においては、偽者やウソ、でたらめな物件を指す。

不動産業者間では、不動産流通ネットワークでの情報共有化のほか、これら情報公開の前に、任意のグループ内で情報をやりとりし、互いに売買の媒介契約などにつなげることがある。

これらのなかには風聞といったものも含まれ、その場合、ガセネタであることも少なくないと考えられる。

合筆【がっぴつ】

要加筆
⇔ 分筆【分筆】

壁芯【かべしん/へきしん】

(1) 仕切られているコンクリート部分の厚みの真ん中部分のこと（壁の中央）。

(2) 壁芯同士を結んで測った寸法のこと。

壁芯は内法（うちのり）に比べ、壁の厚みの分だけ、面積は大きくなる。
分譲マンションのパンフレットに書かれた専有面積は壁芯計算によるものが多く、実際に使用可能な面積はそれより少し狭い。公的融資を受ける時は壁芯による面積、税金の軽減措置に必要な要件は内法による面積なので注意が必要。

カラ電/テンプラ【からでん/テンプラ】

電話をあたかもかけたかのように一人芝居をすること。
客が、物件購入を渋っている際、他者がその物件を先に購入しようとしている旨の電話を客にみせるなどのあおり行為。

管財人【かんざいにん】

要加筆

既存不適格建築物【きぞんふてきかくけんぞうぶつ】

すでに建っている建築物か工事中の建築物で、建築基準法の規定の改正や都市計画法の指定の変更に全部または一部が適合していないもの。
過去その建築物に適用された旧法令の規定には違反せず、新法令に照らして不適格であるため、「違法建築」とは異なり「既存不適格建築物」という。

建築基準法に限らず全ての法律には「不遡及の原則」というものがあり、制定された法律を過去に遡って適用してはいけないとの考えに基づいている。
しかし、旧法令の規定に違反している建築物、規定の施行または適用後に増改築等がなされるものには新法令が適用される。

なお、既存不適格建築物で著しく保安上危険であるか、衛生上有害であるものについて特定行政庁は除却、改築、使用禁止など必要な措置を命じることができる。

客付け【きゃくづけ】

・不動産売買で、売却物件の購入希望者（買い顧客）をみつけることをさす業者用語。
顧客をみつけた業者のことを、客付け業者ともいう。
不動産売買は、売りの媒介契約をした業者が情報を公開し、
その情報に対し、購入希望の顧客がいる業者がアクセスするのが普通。
売りの業者を元付け業者といい、自ら、買い顧客をみつける場合もある。

・売り物件の買い顧客を見つけること。買い顧客を見つける業者が客付け業者である。
一般に業者間で使われることが多い。売主から直接依頼を受けた（元づけ）業者自ら客付けをする場合と
元付け業者からの物件情報に基づき、他の業者が客付けをする場合とがある。

客付け業者【きゃくづけぎょうしゃ】

・不動産取引に於いて、２社以上の業者が仲介に介在する場合、不動産を購入する側に付く業者のこと。
売り側の業者を、物元業者という。

旧既存宅【きゅうきぞんたく】

競売【きょうばい/けいばい】

・不動産競売についての競売とは、金銭債権の不動産に対する強制執行手続きに基づくか
または担保権の実行手続きに基づくものにより売主が多数に買受けの申し出をさせ、
最高価格の申出人と取引をする事をいう。

・債権者（抵当権者等）が債務不履行状態（お金を返してもらえなくなった状態）になった債権を
回収するための法的手続きであり、債権者（抵当権者等）の申し立てにより裁判所を通じて、
その担保の目的となっている不動産を強制的に処分（売却）する法的手続きのこと。

・売主が多数の人に買い受けの申込みをさせ、最高価格で申し立てた人と売買をすること。
不動産の競売の場合は、ローンの返せなくなった人の持っている不動産を、
地方裁判所がローンを貸している会社等に代わって売却し、その代金をローン返済に充てる制度を指す。

・広義には、売主が多数に買受けの申し出をさせ、最高価格の申出人と売買することをいう。
不動産競売については、金銭債権の不動産に対する強制執行手続きに基づくものと、
担保権の実行手続きに基づくものとがある。
従前は、前者は民事訴訟法で、また、後者は競売法で規定されていたが、
昭和55年の民事執行法の制定により、統一的に規定され、両手続の近接化が図られた。
競売手続きは、近時バブルの崩壊により急増し、注目されている。

競売代行【きょうばいだいこう】

競売不動産【きょうばいふどうさん】

・債務（借金）の返済ができなくなった所有者の意志に関係なく、
債権者の申し立てにより裁判所が差し押さえて強制的に売却する不動産。
その売却代金を債務の返済に充てる。

競売申し立て【きょうばいもうしたて】

・債権者（抵当権者等）が裁判所を通じて、その担保の目的となっている不動産を
強制的に処分（売却）する法的手続きの申立てをすること。

強制競売【きょうせいけいばい】

・貸付金などの金銭債権が履行されない場合、民事執行法により、債務者の不動産を強制的に競売にかけたり、
不動産から得られる家賃などの収益を債務の弁済にあてたりすること。
強制競売は、地方裁判所が債権者の申立てに基づいて行い、売却代金は債権の優先順位に応じて配当される。
強制管理は、裁判所が不動産の管理人を選定し、その収益（家賃など）を管理人が各債権者に配当するというもの。

クーリングオフ【くーりんぐおふ】

・宅建業者が自ら売主となる宅地または建物の売買契約において、
宅建業者の事務所またはそれに準ずる場所以外の場所でなされた宅地建物の買受けの申込み、
または売買契約について、8日間以内の場合には無条件に申込みの撤回または契約の解除ができる(宅建業法37条の2）。
これをクーリング・オフという。ただし、次の場合には申込みの撤回等ができない。
・申込みの撤回等ができる旨等一定の事項を告げられた日から8日を経過したとき
・宅地建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部が支払われたとき
申込みの撤回等の意思表示は、書面により行う必要があり、その効力は書面を発したときに生ずる。
この場合、宅建業者は速やかに手付その他の受領した金銭を返還しなければならない。

・宅建業者の事務所や宅建主任者のいる現地営業所以外の場所で、
宅建業者である不動産業者が売主となっている土地建物の売買契約を結んだ場合に、
８日間以内であれば無条件に申し込みの撤回または契約の解除ができること。

・宅地建物取引業法第３７条で規定された制度で，
宅地建物取引業者の事務所等以外の場所でなされた宅地建物の買い受けの申込等について、
５日間は無条件で申込の撤回ができるものです。
上記文章の解釈では「事務所等｣の範囲はどこまでを指すのか、
つまりどこで申込等をした場合に適用となるのか、また，５日間の起算日はどう解釈すべきか、が大事になります。
本制度は宅地建物取引業者が「自ら売主となる宅地または建物の売買契約｣のみを対象としています。
本制度は訪問販売等の特異な状況下で購入者の購入意思が安定していない取引に対処するため設けられたものです。

・店舗や事務所以外の場所で売買契約等が行われた場合、
一定期間、消費者が申し込みの撤回や契約を解除できる制度。
不動産売買では、宅建業者が売主となる宅地または建物の売買契約に限って適用され、
８日間以内は無条件で不動産買い受けの申し込みの撤回や契約の解除ができます。
ただし、申込みの撤回等ができると伝えられた日から８日を経過したときと、
宅地建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払ったときには申込みの撤回等ができません。

・宅建業者が売り主となる不動産の売買契約が､業者の事務所かそれに準ずる場所以外で締結され､
かつ８日以内ならば申込の撤回､契約の解除が可能。（愛知県宅地建物取引業協会　東名支部）

現況【げんきょう】

・現況は現在の姿、状況のこと。現状有姿（売買）を指す言葉として、略すこともある。

現状調査【げんじょうちょうさ】

・不動産物件のある場所に赴き、実物を見て査定・測量などを行うこと。

現状有姿【げんじょうゆうし】

・現在の状況のままという意味で、土地建物を売買する時の契約書に「現状有姿」とあれば、契約時の状況のまま引き渡すということ。

・現在の状況のまま。土地建物を売買する時の契約書に「現状有姿」とあれば、
契約時の状況のまま引き渡すということになります。
引渡しまでに目的物の状況に変化があったとしても、
売主は引渡し時の状況のままで引き渡す債務を負担しているにすぎないという
趣旨で用いられることが多いですが、現状有姿との記載があるからといって、
売主が瑕疵担保責任を負わないという合意があるとまではいえません。

現状有姿売買【げんじょうゆうしばいばい】

・不動産取引で、売買契約書中に「現状有姿(のまま)」「現状有姿にて引き渡す」等の
文言が記載されることが少なくないが、その意義、具体的な内容については業界でも定説がない。
現状有姿は、引渡しまでに目的物の状況に変化があったとしても、
売主は引渡し時の状況のままで引き渡す債務を負担しているにすぎないという趣旨で用いられることが多いが、
単に現状有姿との記載があるからといって、これをもって直ちに、
売主の瑕疵担保責任の免責についての合意があるとまでいえない(宅建業法40条、民法570、566条参照)。

－分譲地【分譲地】

・宅地造成工事を行わず、現況のまま権利上の区画に区分けして売買される山林、
原野等の土地。大都市周辺の市街化調整区域内、
または北海道その他の遠隔地の都市計画区域外に所在するものが多いが、
まれに市街化区域内の山林分譲もみられる。
投資目的で取引されるが、値上がりは期待できないことが多い。
不動産の表示に関する公正競争規約は、広告媒体の種類を問わず、
「当地譲地は現況有姿分譲地ですから、住宅地等を建築して生活するために必要とされる施設はありません」
という定型文言を24級（6ミリ角）以上の大きさの文字で明瞭に記載することを義務づけている。

建築条件付【けんちくじょうけんつき】

・「建築条件付」とある売地は、土地売買契約締結後3ヶ月以内に｢売主」と住宅の建築請負契約を
結んで頂くことを停止条件として販売致します。
土地売買契約後直ちに建築設計の協議をして頂きますが、
3ヶ月以内に住宅の建築請負契約が成立しない場合は、土地売買契約は白紙となり受領した金銭は
全額無条件で返還致します。

建築条件付分譲宅地【けんちくじょうけんつきぶんじょうたくち】

・宅地上につくる建物について、一定の条件がついた建物の請負契約がセットになっている分譲地のこと。
売主（または媒介など代理業者）と買主の間で、交わされる。
建築条件は、住宅そのものの規格が定められている場合から、仕上げなどは選択できるもの、
工務店やハウスメーカーなどの施工業者が指定されているものなど、多岐にわたる。
また、建築請負契約を締結するべき期間は、売買契約から3ヶ月と業法で定められており、延長はできない。

現調【げんちょう】→現状調査

建ぺい率【けんぺいりつ】

・建築物の建築面積の敷地面積に対する割合をいう。
建築物の敷地内に一定割合以上の空地を確保することにより、
建築物の日照、通風、防火、避難等を確保するため、都市計画区域内においては、
用途地域の種別、建築物の構造等により、その最高限度が制限されている。（愛知県宅地建物取引業協会　東名支部）

・「建蔽率」とも書かれます。「蔽」とは「おおう」の意味で土地に建物が「おおいかぶさる」ことを意味します。
“遮蔽物”（しゃへいぶつ）とは視界や行動をさまたげるものをいいますが、この中にも“蔽”（へい）の文字が使われています。
さて，建蔽率とは具体的には敷地面積に対する建築面積の比率をいいます。
建ぺい率は用途地域ごとに定められており、住居系から商業系にいくにつれこの率が高くなります。
商業地域では80％でこれが最高の値となります。工業系は30％～60％までの範囲です。

・土地面積に対する建物面積（建物の建っている部分の面積）の割合を「建ぺい率」といいます。
都市計画区域内では用途地域の種別や建築物の構造などによって、建ぺい率の最高限度が定められています。
例えば、建ぺい率60％と定められた地域では 100m2の土地に建築面積 60m2までの建物しか建てられません。

公図【こうず】

・旧土地台帳法施行細則2条1項の規定により、登記所が保管している土地台帳付属地図の一般的呼称である。
公図は、旧土地台帳法の廃止によりその法的根拠が失われたが、
不動産登記法17条所定の地図が整備されるまでの暫定的措置として登記所に保管され、
この地図に準ずる図面として取り扱うこととされており(不動産登記事務取扱手続準則29条)、登記所で一般の閲覧に供されている。
公図は、各筆の土地の位置、形状、地番を公証するものとして事実上重要な機能を有しており、
道路付きや隣地境界の関係を知る手だてにもなるが、前記のとおり公図には法律上の効力もなく、
必ずしも現地を正しく反映していないものがあるので公図を無条件に信頼するのは危険である。
なお、地租(固定資産税)が国税から地方税に変更になった際、土地台帳およびその付属地図が市町村に引き渡されたため、
市町村役場にも公図が備え付けられており、市町村役場においても建築確認に必要な地図とともに
交付の申請および閲覧をすることができる。

・土地の位置、形状、地番を公証する地図のこと。
土地区画整理施行済区域内を表したものと土地台帳付属地図を流用したものとがある。
登記所（法務局）にて有料で閲覧可能。旧土地台帳法により施行されたが、現在は廃止されたため、
法的効力はないものの、土地の道路付きや隣接関係を知る手立てとして利用されている。

・登記所が保管している土地台帳付属地図。ただし公図には法律上の効力もなく必ずしも正しく反映していないものもある。

・登記所が保管している土地台帳付属地図のこと。土地の区画や地番、位置、形状等が記入されている。

・土地は登記所の土地登記簿を原典的なものとして扱いますが、
旧土地台帳法施行細則で定められた公図が附属地図としてまだ利用されることがあります。
公図は土地の区画（形状）や地番が書かれた地図で「土地台帳附属地図」とも呼ばれます。
公図は不動産取引の活発な都市部において特に利用されます。
公図は現地を特定するため、また境界確定訴訟等における訴訟資料となる機能を持っています。
不動産登記法第１７条では「地図に準ずる図面」として取り扱うこととされています。

・旧土地台帳法施行細則2条1項の規定により、登記所が保管している土地台帳付属地図のこと。
土地の区画や地番、位置、形状等が記入されている。公図には法律上の効力もなく、
必ずしも現地を正しく反映していないものがある。

・登記所が保管している土地台帳付属地図。土地の区画や地番、位置、形状等が記入されていますが、
公図には法律上の効力もなく、必ずしも現地を正しく反映していないものがあるので公図を無条件に信頼するのは危険です。

公租公課【こうそこうか】

・国や地方公共団体によって賦課される公の負担の総称。
一般的には租税を「公租」、それ以外の公の金銭負担を「公課」という。
不動産取得税や固定資産税、都市計画税は代表的な不動産関係の公租である。

公租公課の起算日【こうそこうかのきさんび】

・公租公課とは国や公共団体によって賦課される公の負担の総称であるが、
租税を公租、それ以外の公の金銭負担を公課と分類するのが一般的である。
固定資産税、都市計画税、不動産取得税等は不動産関係の公租として代表的なものである。
不動産の売買に際しては毎年継続的に賦課される固定資産税、都市計画税を売主、買主が
どのように分担するかという問題が生じるが、その分担額を算出する基礎となる日がいわゆる公租公課の起算日である。
固定資産税、都市計画税は毎年1月1日の登記名義人に対して課せられるのであるから、
税の分担については1月1日を起算日とするのが正しいとする暦年方式説（1月1日説）と1月1日は
あくまでも税の賦課期日にすぎず、課税対象期間は4月1日から翌年3月末日までと解釈するのが正当であり、
したがって4月1日を起算日とすべきだとする年度方式説（4月1日説）の2説がある。

公簿売買【こうぼばいばい】

・土地の売買に関する契約方式。
公簿売買方式とは土地登記簿の表示面積により売買代金を確定し、
以後その金額を変更しない方式、
実測売買方式とは契約時に実際の面積を測量し、その面積に基づいた金額によって売買する方式である。
暫定的に登記簿の面積により売買を行い、
後に実測した面積との差を清算する方式もとられているが、
実務上はこれも実測売買に含まれると解されている。
一般に山林や農地のような広大な土地の売買はほとんど公簿売買によって行われているが、
地域によっては宅地売買において公簿方式をとっている例も多い。

・土地の売買に関する契約方式のこと。
公簿売買は、土地登記簿上（公図上）の表示面積により売買代金を確定する方式。
一方の実測売買は、契約時に実際に測量することにより面積を確定し、その面積に基づき売買代金を算出する方式。
実測売買には、暫定的に公簿売買を行い、後に実測した面積との差を清算することも含まれる。
山林や農地など、広大な土地の場合は、公簿売買が一般的。個人の住宅地の場合は、
地域によっては公簿売買が主の場合もあるが、売主、買主、双方の公平を期するため、実測売買とする契約が多い。

・土地の売買に関する契約方式。
公簿売買方式とは土地登記簿の表示面積により売買代金を確定し、
以後その金額を変更しない方式、実測売買方式とは契約時に実際の面積を測量し、
その面積に基づいた金額によって売買する方式である。暫定的に登記簿の面積により売買を行い、
に実測した面積との差を清算する方式もとられているが、実務上はこれも実測清売買に含まれると解されている。
一般に山林や農地のような広大な土地の売買はほとんど公簿売買によって行われているが、
地域によっては宅地売買において公募方式をとる例も多い。
しかし、個人の住宅地の場合は売主、買主の公平を期する観点から実測売買とする契約が増えている。

関連→実測売買【じっそくばいばい】

公簿面積【こうぼめんせき】

・登記簿に記載された測量の面積。

関連→実測面積【じっそくめんせき】

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